REFLEXÕES SOBRE INSTITUTOS JURÍDICOS DISTINTOS COM GRANDE RECORRÊNCIA NO DIA A DIA FORENSE
Imagine a cena: um imóvel encravado entre outros, sem saída para a rua. O proprietário — ou possuidor — que ali trabalha ou investe vê sua única passagem bloqueada por um vizinho que comprou a área ao lado em leilão judicial, ou por qualquer outra modalidade. Qual o remédio jurídico adequado? Uma ação de servidão de passagem? Uma ação de passagem forçada? São a mesma coisa?
A resposta importa. Não se trata de uma distinção apenas acadêmica ou de capricho terminológico: os dois institutos têm naturezas jurídicas diversas, pressupostos diferentes, e consequências práticas que podem definir o sucesso ou o fracasso de uma estratégia processual. Reconhecer qual deles incide sobre determinado caso é o primeiro passo de qualquer profissional que atua na área imobiliária.
Este artigo examina, com rigor e com linguagem acessível, cada um desses institutos — a passagem forçada e a servidão de passagem —, traçando as linhas que os separam e as armadilhas que sua confusão costuma criar.
A Passagem Forçada: quando a lei fala mais alto que a vontade
A passagem forçada está no art. 1.285 do Código Civil, dentro do capítulo sobre Direitos de Vizinhança. Já essa localização diz muito: trata-se de uma limitação legal ao direito de propriedade, que existe independentemente da vontade de qualquer das partes. Não há contrato, não há registro, não há negócio jurídico — há, simplesmente, uma imposição da lei, fundada na ideia de que um imóvel sem acesso perde sua razão de existir.
O Código Civil é direto: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.” (art. 1.285, caput)
A palavra “constranger” não é à toa. O vizinho não tem escolha: a lei o obriga a tolerar a passagem. Seu único campo de discussão é o trajeto mais adequado e o valor da indenização. Para além disso, o direito é do encravado — e ponto.
A passagem forçada tem suas raízes no princípio da solidariedade social: a sociedade não pode admitir que uma propriedade perca sua função e seu valor pelo simples acidente geográfico do encravamento. É restrição ao direito de propriedade decorrente das relações de vizinhança — e não é servidão, cujos fundamentos e pressupostos são outros.
O pressuposto fundamental da passagem forçada é o encravamento: a ausência de acesso à via pública, a nascente ou a porto. Sem isso, não há passagem forçada. Mas o que significa “estar encravado”?
Durante muito tempo, entendeu-se que o encravamento precisava ser absoluto — ou seja, tecnicamente impossível haver qualquer acesso alternativo. Com o tempo, a jurisprudência evoluiu. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n.º 316.336/MS, foi preciso na definição:
“O direito de passagem forçada previsto no art. 1.285 do CC também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas inclusive as necessidades de exploração econômica.” Enunciado n.º 88 do CJF — I Jornada de Direito Civil.
Diferentemente da servidão convencional, em que as partes podem ou não prever pagamento, na passagem forçada a indenização cabal é obrigatória. A lei não deixa margem: quem suporta o ônus deve ser compensado pela restrição ao seu direito de propriedade.
Há, porém, uma exceção relevante. O art. 1.285, § 1.º, do CC dispensa a indenização quando o encravamento resulta de alienação parcial do imóvel: se o próprio vendedor dividiu a propriedade e criou o encravamento ao aliená-la, deve tolerar a passagem gratuitamente. O princípio é simples: ninguém pode se beneficiar do problema que criou, transferindo o ônus ao terceiro adquirente.
O art. 1.285 fala em “dono do prédio”. Por muito tempo, debateu-se se apenas o proprietário poderia ajuizar a ação — excluindo o locatário, o arrendatário ou o simples possuidor.
O STJ pôs fim à controvérsia em 2023. No julgamento do REsp n.º 2.029.511/PR, a Ministra Nancy Andrighi, relatora, fixou com clareza:
“Partindo da interpretação teleológica do art. 1.285 do CC/2002 e tendo em vista o princípio da função social da posse, é forçoso concluir que o direito à passagem forçada é atribuído também ao possuidor do imóvel.” STJ, REsp n.º 2.029.511/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3.ª Turma, julgado em 14/03/2023, DJe 16/03/2023.
O fundamento é sólido: o instituto se vincula ao imóvel, não ao título. Se o possuidor não pode usar a coisa por causa do encravamento, o próprio bem perde função e valor — independentemente de quem seja seu titular formal. Negar a passagem ao possuidor seria negar função social à posse.
A Servidão: o acordo que vira direito real
A servidão predial está nos arts. 1.378 a 1.389 do Código Civil — no Título IV, dedicado aos Direitos Reais de Gozo ou Fruição sobre Coisa Alheia. Já essa localização avisa: estamos diante de um direito real, que integra o rol taxativo do art. 1.225 do CC e, como tal, é oponível a todos após o registro.
O art. 1.378 define: a servidão é o encargo imposto ao prédio serviente em proveito do prédio dominante. O critério definidor não é a necessidade, mas a utilidade: a servidão existe para tornar o imóvel dominante mais funcional ou cômodo, independentemente de qualquer situação de encravamento.
A servidão convencional nasce de um negócio jurídico — contrato ou testamento — e, para valer contra terceiros, precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sem registro, o direito existe entre as partes, mas não tem eficácia real. Pode também surgir por usucapião, quando a servidão é aparente e exercida há mais de dez anos (com justo título e boa-fé) ou quinze anos (sem esses requisitos), conforme interpretação consolidada no Enunciado n.º 251 do CJF.
A servidão tem algumas características que a distinguem de qualquer outra figura afim. Adere ao imóvel: transmitida a propriedade do prédio dominante, a servidão vai junto; transmitido o prédio serviente, o ônus acompanha. É indivisível: não se divide com a divisão dos imóveis (art. 1.386 do CC). Exige utilidade real: servidão inútil é extinta (art. 1.388, III). E tem conteúdo amplo: pode versar sobre passagem, aqueduto, luz, vista, não construir — qualquer utilidade que um prédio possa proporcionar a outro.
A distinção entre servidão legal e servidão convencional
Há uma confusão terminológica que vale desfazer: a chamada “servidão legal”. O STJ, na Terceira Turma, enfrentou a questão e, no REsp n.º 935.474/RJ, a Ministra Nancy Andrighi esclareceu:
“As servidões legais correspondem aos direitos de vizinhança, tendo como fonte direta a própria lei, incidindo independentemente da vontade das partes. Nascem em função da localização dos prédios, para possibilitar a exploração integral do imóvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos entre os respectivos proprietários. As servidões convencionais, por sua vez, não estão previstas em lei, decorrendo do consentimento das partes.” STJ, REsp n.º 935.474/RJ, Rel. p/ Acórdão Min. Nancy Andrighi, 3.ª Turma, julgado em 19/08/2008, DJe 16/09/2008.
Em palavras mais simples: o que a doutrina chama de “servidão legal de passagem” é, na verdade, a passagem forçada — um direito de vizinhança, não uma servidão predial. Caio Mário da Silva Pereira já alertava que as chamadas “servidões legais” são apelidos inadequados. Se houver registro, o que surgirá não é uma passagem forçada registrada — é uma servidão convencional, com todos os seus efeitos.
As armadilhas da confusão na prática forense
A troca dos institutos não é apenas erro teórico — tem consequências processuais e materiais concretas.
Quem pede reconhecimento de servidão quando os fatos descrevem uma passagem forçada pode se deparar com a exigência de prova de registro ou de usucapião que simplesmente não existe — e ver o pedido julgado improcedente por fundamento equivocado.
O caminho inverso também tem seu risco: quem pede passagem forçada quando o que existe é uma servidão consolidada pelo tempo — aparente, contínua, usucapida — pode obter um direito apenas temporário, que cessará quando o encravamento cessar, em vez de um direito real permanente.
O TJSP enfrentou essa distinção com clareza em julgado de 2021:
INTERDITO PROIBITÓRIO. Passagem forçada. Imóvel dos autores encravado aos fundos do imóvel dos réus. Acesso único por meio de estrada. Evidências no sentido de que a posse dessa “servidão” de trânsito vem sendo exercida pelos autores há décadas. Construção de um segundo acesso após o decreto de procedência da ação. Inviabilidade, pois não cabe, em sede de recursos, inovar o objeto da ação com pedido novo. Ação procedente. Recurso não provido com majoração da verba honorária. A lei garante ao dono de prédio urbano ou rústico que se achar encravado em outro, sem saída pela via pública, o direito de reclamar do vizinho que lhe deixe passagem. Além disso, como tem sido reconhecido, a servidão aparente de trânsito, embora descontínua e não titulada, confere direito a proteção possessória a ser exercido pelo titular do prédio dominante. (TJSP; Apelação Cível 1005277-59.2017.8.26.0268; Relator (a): Gilberto dos Santos; Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itapecerica da Serra – 2ª Vara; Data do Julgamento: 04/11/2021; Data de Registro: 04/11/2021)
O mesmo acórdão acrescenta que a servidão aparente de trânsito, ainda que descontínua e sem título, confere direito a proteção possessória. Isso demonstra, mais uma vez, a importância de identificar corretamente o instituto: os remédios judiciais e os seus efeitos variam conforme a categorização.
O Caso Concreto: quando a teoria encontra a realidade
O processo n.º 1000997-04.2023.8.26.0634 — ajuizado na Comarca de Tremembé/SP — ilustra com precisão tudo o que foi discutido até aqui.
O autor, possuidor de imóvel rural (matrícula n.º 34.399 do CRI de Taubaté/SP), havia estruturado um pesqueiro na área. O único acesso à propriedade — uma faixa de 620 metros lineares, regularizada junto ao DER em 2020 e utilizada há mais de vinte anos — passava por uma área contígua que foi arrematada em leilão judicial por terceiros. Com a imissão de posse dos arrematantes, a porteira de acesso foi lacrada, deixando o imóvel dos fundos completamente encravado: predominantemente alagado, sem qualquer saída alternativa viável.
A petição inicial foi corretamente fundada no art. 1.285 do CC, pleiteando passagem forçada — não servidão. E assim devia ser: não havia negócio jurídico anterior constituindo servidão, nem usucapião comprovado de servidão predial. O encravamento era real, resultante da alienação da área de acesso, e o autor detinha apenas a posse direta, na condição de arrendatário.
Dois pontos da peça merecem destaque. O primeiro é a identificação precisa dos institutos, com a afirmação de que “a passagem forçada é restrição ao direito de propriedade, decorrente das relações de vizinhança. Não é servidão, cujos fundamentos e pressupostos são outros.” O segundo é o enfrentamento da questão da legitimidade ativa do possuidor, que — como mostrado — foi posteriormente confirmada pelo STJ no REsp n.º 2.029.511/PR (2023).
O caso demonstra que a teoria não é ornamento: ela fundamenta a causa de pedir, a qualificação jurídica dos fatos e a estratégia processual. Uma petição que confundisse passagem forçada com servidão correria o risco de ter os pedidos incompatibilizados com os fatos narrados.
Registrabilidade: diferenças entre passagem forçada e servidão
Uma pergunta prática surge com frequência: é possível registrar a passagem forçada no Cartório de Registro de Imóveis, para dar mais segurança e permanência ao direito?
A resposta é não — e a razão é técnica. As limitações ao direito de propriedade oriundas do direito de vizinhança são imanentes à coisa e decorrem diretamente da lei, independendo de qualquer título ou registro para sua existência. Serpa Lopes já advertia que as restrições legais (as chamadas “servidões legais”) não se confundem com as servidões prediais e não estão subordinadas à inscrição imobiliária.
Se as partes, diante do encravamento, formalizarem o acesso em instrumento e o levarem a registro, o que surgirá não é uma “passagem forçada registrada”: surgirá uma servidão de passagem convencional, com todos os seus efeitos — oponibilidade erga omnes, permanência independente do encravamento e extinção apenas pelas causas dos arts. 1.387 a 1.389 do CC.
Essa conversão pode ser estrategicamente desejável. Para quem quer proteção definitiva do acesso, imune ao surgimento de outros caminhos, a servidão é mais segura. Para quem quer que a obrigação se extinga quando o problema se resolver, a passagem forçada — que é o que a lei diz que existe — já basta.
Conclusões finais
Passagem forçada e servidão de passagem não são sinônimos. Essa frase, simples no enunciado, tem consequências profundas na prática.
A passagem forçada é filha do direito de vizinhança: nasce da lei, existe porque o imóvel precisa de acesso, é obrigatória para o vizinho, exige indenização, e cessa quando cessa o encravamento. A servidão de passagem é um direito real: nasce do acordo ou do tempo, existe porque o imóvel se torna mais útil com ela, depende de registro para valer contra todos, e não desaparece só porque surge um caminho alternativo.
Para o profissional do direito, identificar qual dos institutos incide sobre os fatos concretos é o primeiro e mais importante passo da estratégia. Para o não jurista, basta guardar a distinção essencial: na passagem forçada, há necessidade; na servidão, há conveniência. O direito não trata as duas situações da mesma forma — e tampouco deveria.