Sobre a impossibilidade jurídica de usucapião de imóveis situados em Área de Preservação Permanente, à luz do REsp 2.211.711/MT (STJ)
Poucas questões evidenciam de forma tão nítida a tensão entre o direito de propriedade, a posse e a função ecológica que a Constituição atribui ao meio ambiente quanto a discussão sobre a usucapião de áreas de preservação permanente (APP). O tema, longe de ser uma curiosidade acadêmica, atravessa cotidianamente o contencioso fundiário brasileiro: possuidores que exploram, edificam ou simplesmente ocupam, há décadas, faixas marginais de cursos d’água, topos de morro ou encostas, e que, citados em ações reivindicatórias, sustentam em defesa o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça enfrentou o assunto no Resp 2.211.711/MT, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, julgado em 9/12/2025 e publicado no Dje de 15/12/2025, em acórdão que reafirma, com notável precisão dogmática, uma distinção que muitos operadores do direito ainda confundem: a de que a Área de Preservação Permanente não é incompatível com o domínio privado, mas é incompatível com a aquisição desse domínio pela via da posse irregular. É essa distinção — sutil, mas estruturante — que o presente artigo se propõe a esclarecer.
A Área de Preservação Permanente como limitação administrativa: o domínio privado que subsiste
O Código Florestal (Lei n.º 12.651/2012), em seu artigo 3º, inciso II, define a Área de Preservação Permanente como “área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas”. A leitura apressada desse dispositivo, associada à força retórica da expressão “área protegida”, tem levado parte da prática forense a supor que o imóvel situado em APP escaparia, por completo, ao regime da propriedade privada — como se sua proteção ambiental o aproximasse, por analogia, dos bens públicos.
O STJ rejeita expressamente essa equiparação. Conforme deixou consignado o voto condutor do REsp 2.211.711/MT, a identificação de Área de Preservação Permanente “não impede o domínio privado do imóvel, recaindo sobre o proprietário, possuidor ou ocupante a qualquer título a obrigação de manter a vegetação ou a de recompô-la em caso de supressão”. Trata-se, na dicção da própria Corte, de “obrigação de natureza propter rem”, que acompanha a coisa e se transmite automaticamente a qualquer novo titular do domínio ou da posse, independentemente de manifestação de vontade. O precedente retoma, nesse ponto, entendimento já consolidado pela Segunda Turma no REsp 1.669.300/RS (STJ, Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 17/12/2018), no sentido de que “a APP amolda-se ao conceito de espaço territorialmente protegido, nos termos do art. 225, § 1º, III, da Constituição da República, possuindo natureza de limitação administrativa”.
A limitação administrativa, categoria com contornos bem definidos no direito administrativo brasileiro, não subtrai o bem do patrimônio do particular; apenas condiciona o exercício de suas faculdades dominiais às exigências de ordem pública. Como ensina Hely Lopes Meirelles, “limitação administrativa é toda imposição geral, gratuita, unilateral e de ordem pública condicionadora do exercício de direitos ou de atividades particulares às exigências do bem-estar social”, derivada do poder de polícia, e que “não são absolutas, nem arbitrárias”, encontrando seus limites nos direitos individuais assegurados pela Constituição (MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 38. ed. Atualizada por Délcio Balestero Aleixo e José Emmanuel Burle Filho. São Paulo: Malheiros, 2012, p. 695-697).
É exatamente esse o efeito da caracterização de uma área como APP: o proprietário permanece proprietário, o possuidor permanece possuidor, mas ambos passam a responder, com o próprio imóvel, pela integridade ambiental da vegetação ali situada, nos termos do artigo 7º do Código Florestal.
Ingo Wolfgang Sarlet e Tiago Fensterseifer situam esse fenômeno na perspectiva mais ampla da função ecológica da propriedade, hoje reconhecida como corolário do artigo 225 da Constituição: “a propriedade e a posse exercidas pelo particular sobre Área de Preservação Permanente não podem ser dissociadas da função socioambiental da propriedade e, mais além, do direito fundamental da coletividade ao meio ambiente ecologicamente equilibrado” (SARLET, Ingo Wolfgang; FENSTERSEIFER, Tiago. Direito Constitucional Ambiental. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017, p. 280-281). O domínio, portanto, sobrevive — mas sobrevive onerado por um dever de conservação que não admite renúncia e que se impõe a qualquer título de posse ou propriedade, ainda que anterior à instituição da APP sobre a área.
Por que a mesma lógica não socorre a usucapião
Se o domínio privado convive, sem maiores dificuldades dogmáticas, com a Área de Preservação Permanente, por que razão a aquisição originária desse mesmo domínio pela via da usucapião permanece vedada? A resposta do STJ não passa pela equiparação da APP a bem público — equiparação que o próprio acórdão expressamente afasta, ao consignar que “o fato de estar o imóvel localizado em Área de Preservação Permanente […] não é suficiente para atrair a vedação, inerente aos bens públicos, à usucapião”. O óbice reconhecido pela Corte é de outra natureza, e reside na qualificação da posse exigida para as modalidades de prescrição aquisitiva previstas no artigo 1.238 do Código Civil.
A usucapião, ao contrário da manutenção de um domínio já constituído, opera como modo originário de aquisição da propriedade: reconhece juridicamente, ao fim de determinado lapso temporal, uma situação de fato — a posse mansa, pacífica e com ânimo de dono — convertendo-a em título de domínio. Para que esse efeito jurídico se produza, a posse invocada precisa qualificar-se como posse ad usucapionem, apta a merecer a proteção do ordenamento. Ocorre que o artigo 8º do Código Florestal veda, em numerus clausus, qualquer intervenção ou supressão de vegetação nativa em Área de Preservação Permanente, ressalvadas unicamente as hipóteses de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, mediante rigoroso procedimento de licenciamento administrativo — como já teve oportunidade de assentar o próprio STJ no AgInt nos EDcl no AREsp 1.769.681/MS (Primeira Turma, DJe 14/9/2023), ao afirmar que a exploração econômica direta, o desmatamento ou a ocupação humana em APP “se dão de forma totalmente excepcional”.
A partir de uma interpretação teleológica dos artigos 7º e 8º do Código Florestal, o voto da Ministra Nancy Andrighi conclui que “invasões e ocupações irregulares de imóveis situados em Áreas de Preservação Permanente são antijurídicas, na medida em que favorecem a supressão da vegetação e dificultam ao Poder Público o exercício do poder de polícia ambiental”. A ocupação da APP fora das hipóteses legalmente autorizadas — a edificação de moradia, a supressão da mata ciliar, a exploração produtiva do solo — não é, portanto, um exercício lícito da posse que a lei simplesmente tolera durante certo tempo: é, ela mesma, o ilícito continuado que a norma ambiental pretende coibir. É precisamente esse caráter antijurídico da ocupação que impede a configuração da posse qualificada exigida pelo artigo 1.238 do Código Civil, retirando-lhe a aptidão para, com o decurso do tempo, converter-se em domínio.
Aqui está o núcleo da distinção. Quando a APP se sobrepõe a um domínio já constituído — um imóvel que já pertencia ao particular antes, ou independentemente, da qualificação ambiental da área —, a limitação administrativa apenas onera um direito preexistente, impondo-lhe deveres de conservação; o proprietário nada precisa “fazer” para manter seu título, e a norma ambiental dirige-se ao uso do bem, não à sua titularidade. Já na usucapião, é a própria posse — isto é, o ato de ocupar, usar e explorar a área — que constitui o fato jurídico gerador do direito. Se esse ato de ocupação é, ele próprio, vedado pela legislação ambiental sempre que não amparado pelas exceções do artigo 8º, não há como emprestar-lhe a qualificação jurídica indispensável para operar a conversão da posse em propriedade.
Permitir o contrário significaria fazer da própria transgressão da norma ambiental o fundamento aquisitivo do domínio — um contrassenso que o STJ, com acerto, rejeitou: “estar-se-ia estimulando a invasão dessas áreas, situação absolutamente deletéria do ponto de vista da garantia da propriedade e, mais além, da sua função socioambiental”.
Domínio fático e posse qualificada: por que nem toda ocupação sobre APP exterioriza posse ad usucapionem
A distinção traçada até aqui exige um aprofundamento sobre a própria noção de posse aplicável à espécie, sem o qual a conclusão do STJ poderia parecer uma exceção pontual, quando, na verdade, é a aplicação rigorosa da teoria possessória a uma hipótese em que o domínio fático sobre a coisa, isoladamente considerado, não basta para configurar a posse juridicamente qualificada que a usucapião reclama.
O Código Civil, ao definir a posse, no artigo 1.196, como o exercício, de fato, de algum dos poderes inerentes à propriedade, e ao distingui-la da mera detenção, no artigo 1.198, já revela que nem toda relação material entre sujeito e coisa produz efeitos possessórios plenos. Mas mesmo a posse propriamente dita comporta gradações de intensidade jurídica. A posse justa — definida por exclusão, no artigo 1.200, como aquela que não é violenta, clandestina ou precária — já é suficiente para assegurar ao possuidor a tutela dos artigos 1.210 e seguintes do Código Civil: os chamados interditos possessórios, oponíveis inclusive contra o proprietário que pretenda recuperar o bem por vias de fato. É a chamada posse ad interdicta, que protege o estado de fato, qualquer que seja sua origem, contra o esbulho e a turbação de terceiros.
A posse ad usucapionem, todavia, é categoria distinta e mais exigente. Não basta a exterioridade do corpus — a ocupação material, a edificação, o cultivo — somada à ausência de vícios na relação entre possuidor e antecessor. É necessário que essa posse seja, em sua própria substância, apta a converter-se no direito que ela imita: que o ordenamento reconheça, no comportamento do possuidor, não apenas a aparência de domínio, mas a legitimidade de um domínio possível sobre aquele bem, nos termos e no modo em que efetivamente exercido. É exatamente nesse ponto que o REsp 2.211.711/MT introduz a distinção decisiva. O voto da Ministra Nancy Andrighi reconhece que “a qualificação da posse, para fins de usucapião, corresponde a fato jurídico oponível entre o possuidor e o proprietário registral” — relação eminentemente privada, bilateral, tradicionalmente indiferente à atuação do Poder Público. A Corte acrescenta, porém, que essa relação “não se confunde com aquela mantida entre o proprietário ou possuidor e o poder público”, podendo este último “exercer o poder de polícia ambiental indiferentemente contra qualquer deles” — e conclui que “a ocupação humana nas áreas sobre as quais recai a aludida limitação administrativa é objeto de severas restrições, que se justificam plenamente diante da importância da preservação do meio ambiente”.
A leitura atenta dessa passagem revela que o STJ não nega, em abstrato, que o ocupante de Área de Preservação Permanente possa exercer, de fato, atos possessórios oponíveis ao proprietário registral — morar, cultivar, edificar são, no plano estritamente privado, comportamentos aptos a configurar posse justa perante o antecessor. O que a Corte afirma é que essa qualificação bilateral não esgota o juízo sobre a posse quando o objeto sobre o qual ela recai está submetido a uma ordem pública de proteção ambiental que, por definição, restringe drasticamente as formas lícitas de ocupação.
Em outras palavras, o domínio fático sobre a coisa há de ser examinado em duas frentes simultâneas e não intercambiáveis: a relação inter partes, entre possuidor e proprietário, que autoriza reconhecer posse justa e até de boa-fé; e a relação do próprio fato possessório com a ordem pública ambiental, perante a qual aquele mesmo comportamento material pode configurar, ele mesmo, a intervenção vedada pelo artigo 8º do Código Florestal. Quando essa segunda frente acusa ilicitude, a posse — ainda que justa e de boa-fé no plano privado — não se qualifica como posse ad usucapionem, porque lhe falta o elemento que verdadeiramente distingue essa categoria da mera posse ad interdicta: a aptidão, reconhecida pelo próprio ordenamento, de o exercício fático amadurecer em domínio.
A comparação com a posse sobre bens públicos ilustra bem essa gradação, e explica por que o STJ pôde, no mesmo julgado, afastar a equiparação da APP a bem público e, ainda assim, negar a usucapião. Sobre bem público, a vedação à prescrição aquisitiva (artigo 183, § 3º, e artigo 191, parágrafo único, da Constituição; artigo 102 do Código Civil) é absoluta e independe da natureza do exercício possessório: nenhum comportamento, por mais pacífico e prolongado, qualifica-se como posse ad usucapionem, porque o próprio objeto é, por definição constitucional, inapropriável pela via prescricional. Na Área de Preservação Permanente, ao contrário, o objeto é apropriável — e é exatamente por isso que o domínio privado nela subsiste, como visto. O que se veda não é a titularidade da APP, mas o modo específico de exercício fático — a intervenção ou a supressão de vegetação nativa não autorizada — que a lei ambiental proíbe. A vedação à usucapião, portanto, não decorre da natureza do bem, mas da ilicitude intrínseca ao ato possessório quando este configura, ele mesmo, a conduta vedada pelo artigo 8º do Código Florestal: os fundamentos são diversos, ainda que o resultado prático — a impossibilidade de usucapião — seja, na hipótese, o mesmo.
É essa nuance que separa, com precisão cirúrgica, o domínio privado que subsiste sobre a APP da pretensão aquisitiva fundada na posse irregular. No primeiro caso, o domínio já está consolidado por título anterior: o proprietário não precisa que seu comportamento fático seja “aprovado” pela ordem ambiental para permanecer titular; ele apenas se sujeita a deveres de conservação. No segundo caso, é o próprio comportamento fático — a ocupação, a edificação, a exploração da área — que teria de ser reconhecido pelo direito como fonte constitutiva da propriedade; e é justamente essa fonte que o artigo 8º do Código Florestal, ao vedar a intervenção não autorizada em APP, torna espúria. O domínio fático, nessa hipótese, permanece no plano da mera situação possessória protegida pontualmente contra terceiros esbulhadores, mas incapaz de irradiar o efeito jurídico superior que a usucapião reclama: a transformação do fato em direito.
O caso concreto do precedente em exame: a Gleba São Nicolau e os limites da tolerância temporal
O REsp 2.211.711/MT originou-se de ação reivindicatória ajuizada em 6/7/2021 pelo espólio de Herbert Engler contra Fernando Ribeiro da Silva, relativa à fração de 3,7833 hectares integrante da denominada “Gleba São Nicolau”, no Município de Jaciara/MT. O demandado, citado, apresentou contestação com pedido contraposto de usucapião extraordinária, sustentando exercer posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, desde o ano 2000 — portanto, por prazo superior a vinte anos à data do ajuizamento, tempo mais do que suficiente para qualquer das modalidades de prescrição aquisitiva do artigo 1.238 do Código Civil.
A sentença de primeiro grau acolheu a exceção de usucapião e julgou improcedente a reivindicatória. O Tribunal de Justiça de Mato Grosso, contudo, deu provimento à apelação do autor, reformando a sentença ao fundamento de que a ocupação se dava, comprovadamente, em Área de Preservação Permanente — circunstância atestada por ofício da Superintendência de Meio Ambiente e por auto de constatação de oficial de justiça, segundo o qual a construção do demandado situava-se a aproximadamente quarenta metros do leito do Rio São Lourenço, com o próprio curso d’água atingindo a porta da residência em período de cheias. Para o TJ/MT, essa circunstância caracterizava posse injusta, afastando um dos três requisitos cumulativos da ação reivindicatória — domínio do autor, individualização do imóvel e posse injusta do réu — e autorizando o reconhecimento da procedência da demanda.
Ao apreciar o recurso especial interposto pelo ocupante — que sustentava violação aos artigos 1.228, 1.231 e 1.238 do Código Civil e ao artigo 8º da Lei n.º 12.651/2012, além de alegar cumprimento da função social da propriedade —, o STJ manteve o acórdão recorrido. A Terceira Turma, por unanimidade, conheceu do recurso especial e negou-lhe provimento, assentando que, “ainda que, na hipótese, seja incontroverso que a posse exercida pelo ora recorrente sobre a área em questão remonta há mais de 20 anos, período que, em tese, bastaria para o reconhecimento da prescrição aquisitiva em qualquer de suas modalidades, o fato de que o imóvel esteja localizado em Área de Preservação Permanente configura óbice intransponível à pretensão”. O tempo de posse, por mais longo que seja, não convalida a ocupação irregular de área ambientalmente protegida.
A síntese: manter o domínio não é o mesmo que adquiri-lo pela ocupação
O título deste artigo sintetiza, em linguagem coloquial, a ratio decidendi do precedente examinado. A função ecológica que justifica a proteção legal das Áreas de Preservação Permanente — a manutenção dos recursos hídricos, da estabilidade geológica, da biodiversidade e do bem-estar coletivo — pertence, em sentido relevante, a todos: é interesse difuso, tutelado constitucionalmente pelo artigo 225 da Carta de 1988 em benefício das presentes e futuras gerações. É precisamente por pertencer a todos que essa área não pode, pela via da ocupação irregular prolongada no tempo, tornar-se exclusivamente de um único particular. O domínio formal — a titularidade registral, muitas vezes anterior à própria qualificação ambiental da área — pode, sim, permanecer privado, porque a norma ambiental não expropria; ela apenas impõe deveres de conservação a quem já é titular. Mas a apropriação originária da área por quem simplesmente a ocupa, edifica e explora sem título e sem autorização, em contrariedade direta à vedação do artigo 8º do Código Florestal, não pode ser premiada com o reconhecimento da prescrição aquisitiva, sob pena de transformar o ilícito ambiental continuado em fonte de direito real.
Essa distinção tem consequências práticas relevantes para a advocacia imobiliária e para o contencioso possessório. Em ações reivindicatórias e possessórias que envolvam áreas ambientalmente protegidas, a arguição de usucapião em defesa — lícita, nos termos da Súmula 237 do STF, segundo a qual “o usucapião pode ser arguido em defesa” — deverá necessariamente enfrentar a prova da localização do imóvel em relação aos parâmetros legais de APP (faixas marginais de cursos d’água, topos de morro, encostas e demais hipóteses do artigo 4º do Código Florestal), pois a comprovação dessa circunstância, tal como ocorreu no caso de Jaciara/MT, constitui, por si só, obstáculo jurídico intransponível ao reconhecimento da prescrição aquisitiva, independentemente do tempo de posse demonstrado. Para o proprietário registral, o precedente reforça a utilidade de instrução técnica e documental precisa — laudos ambientais, ofícios de órgãos de fiscalização, autos de constatação — como prova apta a evidenciar, de plano, a natureza injusta da posse invocada em defesa.
Conclusão
O REsp 2.211.711/MT confirma e sistematiza, com precisão didática, uma dupla premissa que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já vinha delineando: a Área de Preservação Permanente não é incompatível com o domínio privado, que nela subsiste sob a forma de obrigação propter rem de conservação; mas é incompatível com a aquisição desse domínio pela via da usucapião, porque a própria ocupação irregular que fundamentaria a posse ad usucapionem constitui, à luz do artigo 8º do Código Florestal, ato antijurídico insuscetível de qualificação possessória para esse fim. Não se trata, a rigor, de estender às APPs a vedação constitucional e legal aplicável aos bens públicos, mas de reconhecer que a posse capaz de gerar usucapião pressupõe legitimidade que a ocupação de área ambientalmente protegida, fora das exceções legais, jamais poderá ostentar. O que é de interesse de todos — a preservação ambiental de áreas ecologicamente sensíveis — não pode, por definição, tornar-se propriedade exclusiva de quem simplesmente a ocupou.
Referências
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 2.211.711/MT, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 9/12/2025, DJe 15/12/2025.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.669.300/RS, Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 17/12/2018.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt nos EDcl no AREsp 1.769.681/MS, Primeira Turma, DJe 14/9/2023.
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Súmula n.º 237.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 38. ed. Atualizada por Délcio Balestero Aleixo e José Emmanuel Burle Filho. São Paulo: Malheiros, 2012, p. 695-697.
SARLET, Ingo Wolfgang; FENSTERSEIFER, Tiago. Direito Constitucional Ambiental. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017, p. 280-281.