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Por Hiram Carrara Neto
Advogado Especialista em Direito Imobiliário

A aquisição de bens imóveis no Brasil é, historicamente, um dos investimentos mais sólidos e almejados pela sociedade. Contudo, quando o imóvel objeto da transação encontra-se locado a terceiros, a complexidade jurídica do negócio eleva-se exponencialmente. A transferência da propriedade não se encerra com o pagamento do preço e a lavratura da escritura pública; ela inaugura uma nova relação jurídica com o locatário, permeada por direitos potestativos, prazos decadenciais e riscos ocultos que podem transformar um excelente negócio em um litígio judicial interminável.

Neste artigo, serão abordadas as principais cautelas que o adquirente deve observar ao comprar um imóvel locado, analisando as nuances legais e jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). O objetivo é demonstrar, de forma técnica e orientativa, a imprescindibilidade de uma due diligence imobiliária minuciosa e o papel fundamental da assessoria jurídica especializada na mitigação de riscos. O leitor compreenderá que a aquisição de imóvel locado não é um negócio simples de “compra e venda”, mas uma operação jurídica multifacetada que exige conhecimento profundo dos institutos do Direito Imobiliário. 

I. O Direito de Preferência: A Espada de Dâmocles sobre a Compra e Venda

1.1 Fundamento Legal e Conceituação

O primeiro e mais sensível obstáculo na aquisição de um imóvel locado é o direito de preferência do inquilino, consagrado no artigo 27 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Este instituto garante ao locatário a primazia na aquisição do bem, em igualdade de condições com terceiros interessados. Trata-se de um direito potestativo, ou seja, um direito que se exerce independentemente da vontade do proprietário-vendedor, funcionando como uma verdadeira limitação ao direito de propriedade.

A Lei do Inquilinato, sancionada em 1991, representou um avanço significativo na proteção dos locatários brasileiros, equilibrando a relação de poder entre proprietários e inquilinos. O direito de preferência é a materialização deste equilíbrio, reconhecendo que o locatário, ao ocupar e melhorar o imóvel por longos períodos, adquire uma relação de dependência e investimento que merece proteção legal.

1.2 Procedimento de Notificação

Para que a venda a um terceiro seja juridicamente segura, o proprietário-vendedor deve notificar o locatário de forma inequívoca. A Lei do Inquilinato não estabelece forma única, admitindo qualquer meio que comprove a ciência inequívoca do inquilino. Contudo, as formas mais seguras e recomendadas pela jurisprudência são:

a) Notificação Judicial: Realizada através do sistema judiciário, com citação pessoal do inquilino, gerando certeza absoluta de recebimento.

b) Notificação Extrajudicial via Cartório de Títulos e Documentos: Garante fé pública e registro formal, criando presunção de recebimento que só pode ser afastada por prova contrária robusta.

c) Carta com Aviso de Recebimento (AR) dos Correios: Enviada pelos Correios, onde a assinatura no AR comprova o recebimento e permite a datação precisa do termo inicial do prazo decadencial.

d) E-mail com Confirmação de Leitura: Embora tecnicamente válido, é menos seguro que as formas anteriores, pois a confirmação de leitura pode ser contestada.

A notificação deve conter, obrigatoriamente, todos os elementos do negócio jurídico, como: preço, forma de pagamento, prazos pactuados entre vendedor e comprador, gravames constantes matrícula e demais condições comerciais. 

Uma notificação incompleta ou feita de forma inadequada pode ser considerada inválida pela jurisprudência, colocando toda a negociação em risco. O STJ e o TJSP têm reiteradamente afirmado que a omissão de qualquer elemento essencial vicia o procedimento, permitindo ao locatário alegar desconhecimento das condições reais do negócio.

1.3 Prazo Decadencial e Caducidade do Direito

A partir do recebimento comprovado da notificação, o locatário dispõe do prazo decadencial de 30 dias corridos para manifestar sua aceitação integral. Este prazo é improrrogável, não admitindo prorrogação por acordo entre as partes. O silêncio do inquilino neste interregno configura a renúncia tácita ao direito, fenômeno jurídico denominado caducidade.

A caducidade é um instituto de suma importância: ela extingue o direito de preferência de forma automática, sem necessidade de qualquer ato do proprietário. Decorridos os 30 dias sem manifestação inequívoca do locatário, o direito simplesmente desaparece do ordenamento jurídico. Contudo, o entendimento dos tribunais a cada dia se solidifica mas no sentido de exigir que a manifestação de desinteresse ou o silêncio seja inequívoco(a), não admitindo presunções frágeis.

Importante ressaltar que o locatário não pode fazer uma contraproposta (oferecer um valor menor ou condições diferentes) e pretender exercer o direito de preferência. Uma contraproposta equivale a uma recusa da oferta original, causando a caducidade do direito. Se o proprietário decidir vender por um valor inferior ou com condições mais vantajosas do que a inicialmente oferecida ao inquilino, deverá notificá-lo novamente com as novas condições, reabrindo o prazo de 30 dias.

1.4 Consequências da Preterição do Locatário

A inobservância do direito de preferência expõe o adquirente a um risco severo: a perda da propriedade recém-adquirida. O artigo 33 da Lei do Inquilinato faculta ao locatário preterido o ajuizamento da Ação de Adjudicação Compulsória, por meio da qual ele pode haver para si o imóvel, depositando em juízo o valor da venda e as despesas de transferência, no prazo de seis meses contados do registro da alienação no Cartório de Imóveis.

A Ação de Adjudicação Compulsória é um mecanismo extraordinário que permite ao locatário “substituir” o terceiro comprador, adquirindo o imóvel nas mesmas condições. Trata-se de uma ação real, que afeta diretamente a propriedade do bem, e não meramente obrigacional. A sentença que a acolhe produz efeito erga omnes, vinculando não apenas as partes, mas também terceiros de boa-fé.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou um entendimento que reduz significativamente o risco para o comprador: a adjudicação compulsória exige o preenchimento de um requisito formal rigoroso. No julgamento do REsp 2153285/SP, o STJ reafirmou que o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação para que o locatário possa exercer o direito de adjudicação.

A decisão do STJ é cristalina: a ausência de averbação impede o exercício do direito real de adjudicação, restando ao locatário apenas a via indenizatória por perdas e danos contra o vendedor. Esta nuance jurisprudencial demonstra a importância capital da análise da matrícula do imóvel antes da concretização do negócio. Para o comprador, a inexistência de averbação do contrato de locação afasta o risco de perda do bem, embora não o exima de eventuais transtornos operacionais com um inquilino insatisfeito.

1.5 Ação de Perdas e Danos

Mesmo na ausência de averbação, o locatário preterido não fica completamente desprotegido. O artigo 33 da Lei do Inquilinato também faculta a ação de perdas e danos contra o proprietário-vendedor que desrespeitou o direito de preferência. Os danos indenizáveis incluem [3]:

• Despesas com mudança e deslocamento;
• Diferença entre o aluguel que pagava e um novo aluguel mais caro;
• Danos morais pela forma como a situação foi conduzida;
• Lucros cessantes decorrentes da perda do ponto comercial ou residencial;
• Custas processuais e honorários advocatícios.

A ação de perdas e danos não exige averbação do contrato de locação, permitindo ao locatário buscar reparação mesmo que o contrato não estivesse registrado na matrícula. Contudo, o ônus da prova quanto aos danos recai sobre o locatário, que deve comprovar, através de documentação e perícia, o valor efetivo dos prejuízos sofridos.

II. A Cláusula de Vigência e a Sucessão Contratual

2.1 A Regra Geral de Denúncia

Superado o direito de preferência, o adquirente depara-se com o segundo grande desafio: a continuidade ou não da relação locatícia. A regra geral, insculpida no artigo 8º da Lei do Inquilinato, estabelece que o novo proprietário pode denunciar o contrato de locação, concedendo ao locatário o prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel. Esta regra reflete o princípio de que a propriedade é um direito potestativo que permite ao proprietário dispor de seu bem como bem entender.

O prazo de 90 dias é contado a partir da notificação válida do locatário. A notificação deve ser feita por escrito, de forma inequívoca, informando claramente que o novo proprietário não tem interesse em manter a locação. Decorrido este prazo sem a desocupação voluntária, o proprietário pode ajuizar ação de despejo.

2.2 A Exceção: Cláusula de Vigência Registrada

Todavia, essa regra comporta uma exceção de suma importância que altera radicalmente a situação jurídica do adquirente: se o contrato de locação for por prazo determinado, contiver cláusula expressa de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel, o adquirente será obrigado a respeitar o pacto locatício até o seu termo final. Nesta hipótese, ocorre a sucessão automática na posição de locador, e o novo proprietário assume todas as obrigações contratuais.

A cláusula de vigência é um mecanismo de proteção do locatário que vincula a propriedade ao contrato de locação. Sua eficácia depende de três requisitos cumulativos:

Requisito	Descrição	Efeito da Ausência
Prazo Determinado	Contrato celebrado por período específico (ex: 2 anos)	Sem este requisito, o novo proprietário pode denunciar
Cláusula de Vigência Expressa	Disposição contratual que vincula o sucessor	Sem cláusula, não há obrigação de continuidade
Averbação na Matrícula	Registro do contrato no Cartório de Imóveis	Sem averbação, a cláusula não vincula terceiros

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) tem sido rigoroso na aplicação deste dispositivo, exigindo a concomitância dos três requisitos para afastar o direito de retomada do adquirente. A ausência de qualquer um deles legitima a denúncia vazia pelo novo proprietário. Jurisprudência consolidada do TJSP estabelece que a interpretação restritiva é apropriada, pois a cláusula de vigência representa uma limitação ao direito de propriedade [5].

2.3 Implicações Práticas para o Comprador

Para o comprador, a existência de cláusula de vigência registrada significa que ele não poderá retomar o imóvel para uso próprio ou para aluguel a terceiros enquanto vigorar o contrato de locação. O novo proprietário assume todas as obrigações do locador original, incluindo a manutenção do imóvel, o respeito aos direitos do locatário e a aceitação das condições de aluguel pactuadas.

Esta situação pode ser vantajosa ou desvantajosa, dependendo das circunstâncias. Se o aluguel for abaixo do mercado, o comprador terá prejuízo financeiro. Se for acima do mercado, terá ganho. O importante é que o comprador esteja ciente desta obrigação antes de assinar o contrato de compra e venda.

III. A Imperatividade da Due Diligence Imobiliária

3.1 Conceito e Importância

A complexidade das transações envolvendo imóveis locados torna a due diligence imobiliária não apenas recomendável, mas absolutamente indispensável. Trata-se de uma auditoria jurídica profunda que visa identificar e mitigar riscos antes da assinatura do compromisso de compra e venda. A due diligence é o instrumento que transforma a aquisição de um imóvel de um ato de fé em um ato de conhecimento técnico.

A análise não deve se restringir à obtenção da certidão de ônus reais atualizada. É imperativo investigar a vida financeira e jurídica de todos os envolvidos na cadeia dominial, prevenindo a configuração de fraudes contra credores ou fraudes à execução. Uma due diligence bem executada pode economizar ao comprador somas vultosas em litígios futuros.

3.2 Fraude contra Credores

A fraude contra credores ocorre quando o devedor insolvente, ou na iminência de sê-lo, aliena seu patrimônio para frustrar a garantia de seus credores, conforme os artigos 158 e 159 do Código Civil. Para a anulação do negócio (Ação Pauliana), exige-se a comprovação de requisitos cumulativos:

a) Anterioridade do Crédito: O crédito deve ser anterior à alienação. Créditos posteriores não fundamentam a ação pauliana.

b) Insolvência do Devedor: O devedor deve estar insolvente ou ter se tornado insolvente em razão da alienação. A insolvência é presumida quando o devedor não possui patrimônio suficiente para honrar suas dívidas.

c) Prejuízo ao Credor: A alienação deve ter causado prejuízo efetivo ao credor, reduzindo a garantia geral que encontraria no patrimônio do devedor.

d) Conhecimento da Insolvência (para negócios onerosos): Para negócios onerosos (como a compra e venda), a jurisprudência do STJ exige que a insolvência seja notória ou haja motivo para ser conhecida pelo adquirente. Este é o requisito mais controverso e que mais protege o comprador de boa-fé [6].

O conhecimento da insolvência é avaliado segundo o standard de conduta do “homem médio” ou da “pessoa razoável”. Para pessoas físicas, exige-se menor diligência; para empresas do ramo imobiliário, exige-se diligência muito maior. Uma construtora ou incorporadora que adquire um imóvel sem realizar investigação prévia sobre a situação financeira do vendedor pode ser responsabilizada por conhecimento presumido da insolvência.

3.3 Fraude à Execução

A fraude à execução, de gravidade ainda maior que a fraude contra credores, configura-se quando a alienação ocorre no curso de uma demanda judicial capaz de reduzir o vendedor à insolvência (artigo 792 do Código de Processo Civil). A alienação após a citação do executado induz presunção legal de fraude à execução, que só pode ser afastada por prova contrária robusta.

A Súmula 375 do STJ estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Isto significa que, se a penhora não foi registrada na matrícula do imóvel antes da venda, o comprador de boa-fé está protegido, mesmo que a alienação tenha ocorrido durante a execução.

Contudo, o comprador que tinha conhecimento da existência de ação judicial contra o vendedor pode ser responsabilizado por má-fé presumida. A due diligence que investiga processos judiciais em trâmite contra o vendedor é, portanto, essencial para afastar este risco.

3.4 Elementos da Due Diligence

A due diligence imobiliária deve incluir, no mínimo, os seguintes elementos:

a) Análise da Matrícula do Imóvel: Verificação de todas as averbações, penhoras, hipotecas, indisponibilidades de bens e ações reais ou pessoais reipersecutórias. A matrícula é a radiografia do imóvel e deve ser analisada com rigor.

b) Certidões de Ônus Reais: Obtenção de certidão negativa de ônus reais atualizada, emitida pelo Cartório de Imóveis competente.

c) Certidões de Distribuidores: Investigação de processos judiciais em trâmite contra o vendedor nos distribuidores cíveis, criminais, trabalhistas e de protestos, tanto na comarca do imóvel quanto no domicílio do vendedor.

d) Regularidade Fiscal: Verificação de débitos perante a União (Receita Federal), o Estado (Secretaria da Fazenda) e o Município (Secretaria de Finanças). Inclui também a verificação de débitos de IPTU e taxas condominiais.

e) Análise de Débitos Propter Rem: Verificação de débitos de natureza propter rem (IPTU, cotas condominiais, contribuições de melhoria), que acompanham o imóvel independentemente de quem o adquiriu.

f) Situação Urbanística: Análise de áreas construídas não averbadas, divergências de metragem, localização em áreas de proteção ambiental, zoneamento e conformidade com legislação municipal.

g) Análise de Contratos de Locação: Leitura integral do contrato de locação, verificação de cláusulas de vigência, prazos, valores de aluguel, caução e seguros-fiança.

h) Investigação de Créditos Trabalhistas: Verificação de débitos trabalhistas do vendedor, que podem gerar penhora do imóvel.

i) Análise de Convenção Condominial: Para imóveis em condomínio, leitura da convenção e regimento interno para garantir que a finalidade pretendida pelo comprador seja permitida.

j) Verificação de Débitos Condominiais: Confirmação de que não existem débitos de cotas condominiais em atraso que possam ser cobrados do novo proprietário.

3.5 A Matrícula como Radiografia do Negócio

A análise minuciosa da matrícula do imóvel é o coração da due diligence. É nela que o advogado especialista buscará as averbações de contratos de locação, penhoras, hipotecas, indisponibilidades de bens e ações reais ou pessoais reipersecutórias. A matrícula é um documento público que reflete o estado jurídico do imóvel e deve ser analisado com máximo rigor.

Além disso, a verificação de débitos de natureza propter rem (IPTU e cotas condominiais) é crucial. Estas obrigações acompanham o imóvel, independentemente de quem o adquiriu, podendo o novo proprietário ser responsabilizado por dívidas deixadas pelo vendedor ou pelo locatário. A Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e a jurisprudência consolidada estabelecem que o novo proprietário responde pelos débitos de IPTU anteriores à sua aquisição.

IV. O Papel Estratégico do Advogado Especialista

4.1 Além da Elaboração de Contratos

A aquisição de um imóvel locado é um terreno fértil para armadilhas jurídicas. Promessas verbais de corretores de que “o inquilino sairá em 30 dias” ou de que “o contrato é apenas de boca” não possuem validade legal e frequentemente desaguam em litígios custosos. O comprador desavisado que confia em promessas informais está correndo risco severo.

A atuação de um advogado especialista em Direito Imobiliário transcende a mera elaboração de contratos. O profissional atua como um arquiteto de soluções, estruturando a operação de forma a blindar o patrimônio do adquirente. Isso inclui:

a) Elaboração de Cláusulas Resolutivas: Inclusão de cláusulas que permitem a desistência do negócio caso as certidões apontem riscos insuperáveis ou caso o locatário não desocupe o imóvel no prazo acordado.

b) Retenção de Parte do Pagamento: Estruturação de escrow account (conta de garantia) para retenção de parte do pagamento até a efetiva desocupação do imóvel ou cumprimento de outras condições.

c) Negociações com o Locatário: Condução de negociações amigáveis com o locatário para uma saída antecipada mediante compensação financeira, evitando litígios futuros.

d) Averbação de Contratos de Locação: Para os locatários, orientação sobre a importância de averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel.

e) Análise de Riscos: Identificação de riscos específicos do negócio e proposição de estratégias para mitigação.

4.2 Proteção do Locatário

Para os pretensos locatários, a orientação jurídica é igualmente vital. A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é um investimento modesto frente à segurança de garantir o direito de preferência e a manutenção do ponto comercial ou residencial em caso de venda. Um locatário que não averba o seu contrato está correndo risco severo de perder o imóvel sem qualquer indenização em caso de venda a terceiro.

Além disso, o advogado especialista pode orientar o locatário sobre a inclusão de cláusulas de vigência no contrato, a negociação de prazos mais longos, e a proteção contra aumentos abusivos de aluguel em caso de renovação.

4.3 Responsabilidade Profissional

A responsabilidade do advogado especialista em Direito Imobiliário é significativa. A omissão de diligências básicas (como a verificação da averbação do contrato de locação ou a análise da matrícula) pode gerar responsabilidade civil por negligência profissional. O cliente que sofre prejuízo em razão de orientação jurídica inadequada pode buscar reparação contra o advogado.

V. Conclusão

A aquisição de imóveis locados exige uma postura técnica, analítica e preventiva. O mercado imobiliário não perdoa a ingenuidade jurídica. O conhecimento das regras de direito de preferência, a compreensão dos efeitos da cláusula de vigência, a identificação de fraudes contra credores e fraudes à execução, e a execução de uma rigorosa due diligence são os pilares que sustentam a segurança jurídica do negócio.

Investir em assessoria jurídica especializada não é um custo, mas a garantia de que o sonho da aquisição imobiliária não se transformará no pesadelo de um litígio judicial. A prevenção, no Direito Imobiliário, é sempre o caminho mais rentável e seguro. O comprador que contrata um advogado especialista antes de assinar qualquer compromisso de compra e venda está investindo na proteção de seu patrimônio.

Da mesma forma, o locatário que averba o seu contrato de locação na matrícula do imóvel está garantindo seus direitos e sua permanência no imóvel, mesmo em caso de venda a terceiro. A due diligence é a ferramenta que transforma a aquisição de um imóvel de um ato de fé em um ato de conhecimento técnico e segurança jurídica.